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Magazine Espace Montréal – Souriez, vous êtes filmés!

Nouvelle – publiée le 19 août 2019

Vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’un immeuble d’habitation et souhaitez installer un système de vidéosurveillance dans les aires communes? Bien que vous ayez la responsabilité d’assurer la sécurité des lieux et de ses occupants, cette décision ne doit pas être prise à la légère. Effectivement, la situation n’est pas aussi simple que vous pourriez le croire.

Au Québec, le droit à la vie privée des personnes est protégé par l’article 5 de la Charte des droits et libertés de la personne (ci-après la « Charte »), ainsi que par les articles 3 et 35 à 37 du Code civil du Québec (ci-après le « C.c.Q »). Bien que ni la loi ni les tribunaux n’aient établi de définition précise du droit au respect à la vie privée, la jurisprudence reconnaît qu’il inclut le droit à l’anonymat, le droit à l’intimité, le droit à la confidentialité et le droit à l’inviolabilité de la demeure. Le droit au respect de la vie privée est donc considéré comme l’un des droits les plus fondamentaux.La jurisprudence au Québec est claire à l’effet que la captation d’images dans les aires communes d’un immeuble d’habitation met en cause le droit à la vie privée des personnes qui y circulent. Toutefois, puisque ce droit doit être concilié avec les autres droits prévus à la Charte, notamment le droit à la sécurité et à la libre jouissance des biens, les tribunaux considèrent qu’une telle atteinte peut être justifiée lorsque les circonstances le justifient. 

Ainsi, le propriétaire ou le gestionnaire d’un immeuble d’habitation qui souhaite procéder à l’installation d’un système de vidéosurveillance dans les aires communes doit d’abord obtenir le consentement de ses occupants ou, à défaut, avoir des motifs sérieux de le faire même sans ce consentement. Par exemple, les tribunaux ont déjà conclu que plusieurs actes de vol ou de vandalisme commis dans les aires communes d’un  immeuble d’habitation constituent un motif sérieux justifiant l’utilisation d’un système de vidéosurveillance. 

Les tribunaux ont par ailleurs appliqué un raisonnement similaire en matière de copropriété divise (condo). Dans l’affaire Barbana c. Syndicat des copropropriétaires Les condos 2460-62-64 Boisvin, il était question d’un copropriétaire qui contestait l’installation d’un système de vidéosurveillance par le syndicat de copropriété dans les parties communes de l’immeuble, en raison de son droit à la vie privée. La Cour a rejeté sa demande, notamment au motif que la majorité des copropriétaires avaient voté pour l’installation du système de vidéosurveillance qui visait la protection de l’immeuble après la survenance de plusieurs actes de vol et de vandalisme, précisant que les droits d’un copropriétaire doivent s’accorder avec ceux des autres.

De plus, dans l’affaire Filiatreault c. Beaudoin, la Régie du logement précise qu’il est obligatoire d’avertir les personnes qui se trouvent sur les lieux de l’existence de la surveillance. Bien que cela ne semble pas avoir été réitéré dans d’autres jugements, la présence d’un tel avis pourrait avoir une incidence sur l’expectative en matière de vie privée qu’aura une personne qui circule dans les aires communes de l’immeuble ainsi que sur le caractère raisonnable de cette attente. 

Par ailleurs, la jurisprudence a déjà précisé que les caméras ne devraient, en principe, pas pouvoir capter d’images venant de l’intérieur d’un logement ni d’enregistrements audio et recommande la mise en place de certaines mesures en lien avec la conservation des images recueillies. Par exemple, dans l’affaire Boivin c. Syndicat des copropriétaires Terrasse Le jardin Durocher inc., la Cour a  recommandé au syndicat de copropriété de ne pas conserver les bandes vidéo pendant plus de trente jours, de ne visionner les bandes vidéo que lorsqu’un vol ou un acte de vandalisme survient et de désigner un nombre restreint de personnes qui pourront les regarder.

Ceci étant, récemment, dans l’affaire R. v. Brewster, la Cour supérieure de l’Ontario a statué qu’un syndicat de copropriété avait le droit d’autoriser la police à installer des caméras de surveillance dans les parties communes de la copropriété sans mandat puisque les syndicats de copropriété ont l’autorité pour prendre des décisions en lien avec la sécurité des aires communes d’une copropriété. La Cour s’est notamment basée sur le fait qu’il est très fréquent de retrouver des caméras de sécurité dans les aires communes d’un immeuble en plus d’affirmer qu’il n’y a pas d’expectative de vie privée dans ces aires communes. Cette décision est présentement en appel. Bien qu’elle ait été rendue en matière criminelle, elle pourrait avoir des répercussions sur les droits à la vie privée des propriétaires de copropriétés divises. Il faudra par ailleurs, au besoin, en faire une analyse plus approfondie en fonction des termes de la Charte et du C.c.Q,.

Finalement, il est donc important de retenir que tout propriétaire ou gestionnaire d’un immeuble d’habitation, ou syndicat de copropriété, qui désire procéder à l’installation d’un système de vidéosurveillance dans les aires communes doit veiller au respect de la vie privée des personnes qui y circulent. À défaut, il pourrait s’exposer à des poursuites visant le retrait du système de vidéosurveillance, ainsi que le paiement de dommages-intérêts compensatoires et même punitifs. La prudence est de mise !

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