Actualités

Copropriétés – Droit immobilier et COVID-19

Nouvelle – publiée le 8 mai 2020

Bonjour à toutes et tous,

Les gouvernements fédéral et provincial ont émis des recommandations et ordonnances afin d’endiguer la propagation du Coronavirus, telles que l’isolation volontaire et obligatoire, les interdictions de rassemblement, la fermeture des écoles, la plupart des garderies et de tous lieux publics non-essentiels, ainsi que la suspension de toute activité effectuée en milieu de travail jugée non prioritaire.

Face à la pandémie mondiale actuelle, les copropriétaires et occupants de vos immeubles sont plus que jamais appelés à rester chez eux, ce qui pourrait avoir pour effet de transposer le problème de contamination vers les immeubles détenus en copropriété.

En effet, il a été démontré que les risques de propagation sont exacerbés lorsque les individus vivent à proximité. Le présent document aura pour objet de clarifier les obligations des syndicats de copropriété eut égard à cette crise sanitaire et de suggérer certaines mesures à adopter afin éviter que leur immeuble ne devienne un foyer d’éclosion du virus.

D’abord, il va sans dire que la situation est en constante évolution. Il est donc primordial pour l’ensemble des copropriétaires de suivre assidument les recommandations émises par les deux paliers de gouvernement, publiées sous les adresses suivantes:

https://www.quebec.ca/sante/problemes-de-sante/a-z/coronavirus-2019/

https://www.canada.ca/fr/sante-publique/services/maladies/2019-nouveau-coronavirus.html


A. Les assemblés de copropriétaires

La loi et les déclarations de copropriété obligent les syndicats à convoquer annuellement (habituellement, dans un certain délai suivant la fin de leur exercice financier) une assemblée générale des copropriétaires afin de rendre compte de l’administration, de consulter les copropriétaires quant au budget prévisionnel et d’élire les nouveaux administrateurs. La consultation des copropriétaires à l’assemblée est essentielle à la validité du budget adopté par le nouveau conseil d’administration et à la légalité des cotisations de charges communes imposées aux copropriétaires.

Considérant les restrictions et interdictions actuelles quant aux rassemblements, il était devenu pratiquement impossible pour les syndicats de respecter ces obligations autre qu’à l’aide d’une résolution écrite signée par tous les copropriétaires, ce qui peut être envisagé surtout pour les plus petites copropriétés.

Toutefois, le 26 avril 2020, le gouvernement provincial a décrété que toute réunion, séance ou assemblée qui a lieu en personne, y compris celle d’un organe délibérant, peut – temporairement – se tenir à l’aide d’un moyen permettant à tous les membres de communiquer immédiatement entre eux. En d’autres mots, les syndicats de copropriété peuvent dès maintenant convoquer leurs assemblées annuelles ou spéciales, lesquels se tiendront à distance par moyen technologique.

Pour ce faire, les syndicats doivent se munir de supports technologiques permettant aux copropriétaires de participer à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant la communication immédiate entre les copropriétaires. Ils devront également s’assurer de l’identité de chaque participant, et tenir les votes secrets de manière à ce qu’ils puissent être vérifiés subséquemment, tout en préservant leur caractère secret. Des explications quant à la procédure devraient être envoyés aux copropriétaires avec l’avis de convocation.

Bien évidemment, vu la logistique que cela implique, il est possible que des syndicats choisissent de plutôt porter leurs assemblées annuelles s’il n’y a pas d’urgence d’agir. Dans ce cas, le mandat des administrateurs sera prolongé jusqu’à la prochaine assemblée et les cotisations établies au budget précédent seront sont continuées jusqu’au prochain budget.

Quant aux réunions du conseil d’administration, contrairement aux assemblées des copropriétaires, plusieurs déclarations de copropriété habilitaient déjà les administrateurs à se réunir par l’entremise de moyens technologiques. Au cas contraire, le nouveau décret du gouvernement s’y applique également.

Rappelons que le 17 mars dernier, soit près d’une semaine après que le coronavirus ait été déclaré une pandémie par l’Organisation Mondiale de la Santé et que des mesures de confinement ait été décrétée par le gouvernement provincial, ce dernier adoptait le projet de loi 41, qui prévoyait notamment que les syndicats des copropriétés établis avant le 13 juin 2018 devaient soumettre à l’assemblée des copropriétaires, pour approbation à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, une « description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables ».

Cette description des parties privatives, qui doit servir d’unité de référence eu égard à l’intérêt assurable du syndicat de copropriété, devait être approuvée en assemblée avant le 13 juin 2020. Cela a eu pour effet de créer une situation d’urgence pour la majorité des syndicats de copropriété, qui devaient convoquer rapidement, en pleine crise, une assemblée des copropriétaires afin de respecter cette disposition législative et afin d’éviter les problèmes d’indemnisation au moment d’une réclamation d’assurance.

Or, le 5 mai 2020, le gouvernement a émis un arrêté indiquant que cette description des parties privatives pouvait être établie par le conseil d’administration plutôt que par l’assemblée des copropriétaires. Cette description sera alors réputée valide jusqu’à ce qu’elle soit entérinée ou modifiée par une décision majoritaire des copropriétaires lors de la prochaine assemblée.